-> Die SRF Rundschau berichtet: Streit um Ställe

Maiensässe

Auf dieser Seite möchten wir Ihnen die Basics zur "Immobilie Maiensäss" etwas näher bringen. Maiensässe sind eine spezielle Art von Immobilien und üben eine ganz besondere Anziehungskraft aus, vor allem auf unsere Feriengäste. Aufgrund von Inseraten sehen wir jeweils welche Dokumentationen am meisten angeschaut und bei uns auf der Homepage heruntergeladen werden, und immer sind die Maiensässe die unangefochtene Nummer eins. Man könnte fast schon von einer „Faszination Maiensäss“ sprechen.


Film über die Zukunft der Ställe/Maiensässe im Kanton Graubünden:


Bachelor-Arbeit
An der Zürcher Hochschule für angewandte Wissenschaften (ZHAW) in Winterthur hat sich Gian Derungs damals entschieden, die Maiensässe des Val Lumnezia als Thema seiner Bachelor-Arbeit zu nehmen. Im Folgenden wird grösstenteils aus der Arbeit zitiert:

Maiensässe sind das Produkt der traditionellen Berglandwirtschaft mit ihrem klassischen Stufenbetrieb. Noch heute bringen die Landwirte im Val Lumnezia das Vieh auf die Maiensässe, bevor es ein paar Wochen später auf die Alp geht. Das gleiche Prozedere findet auch im Herbst statt, das Vieh wird von der Alp auf die Maiensässe hinuntergeführt und einige Zeit vor dem Wintereinbruch wieder zurück in die Dörfer. Die Maiensässe nehmen die mittlere Stufe, also das Gebiet zwischen der Dorf- und der Alpstufe, in diesem Stufenbetrieb ein.

Aufgrund der grossen Transportdistanzen und der wenig entwickelten Mobilität entstand ein Bedarf an Betriebsgebäuden für das Vieh, die Futter-Stapelung und teilweise auch als temporäre Unterkunft für die Bauern auf der Maiensäss-Stufe. Bis heute prägen diese Gebäude das Landschaftsbild oberhalb der Dörfer im Lugnez. Doch mit dem Rückgang der Anzahl Landwirte, dem Ausbau der Infrastruktur und der technologischen Entwicklung haben viele Gebäude heute ihre ursprüngliche Funktion verloren. Die Diskussion was mit diesen teilweise funktionslos gewordenen Betriebsgebäuden geschehen soll, ist ein aktuelles Thema und wird schon seit Jahren kontrovers besprochen.

Verein RAKUL
Im Jahre 2005 wurde in Chur der Verein für Raumentwicklung Kultur und Landschaft – kurz RAKUL – ins Leben gerufen. Der Verein setzt sich für die Pflege der Maiensässe und Alpen in Graubünden ein. Auf der Homepage des RAKUL (www.kulturzerfall.ch) findet sich eine eindrückliche Sammlung von zerfallenen oder sich im Zerfall befindende Maiensässe wieder.

Situation im Val Lumnezia
Im Val Lumnezia hat es viele Ställe, die nicht mehr von den Bauern genutzt werden. Diese fallen jedoch durch den gesetzlichen Rahmen und können nicht zu touristischen Zwecken ausgebaut werden. Viele Gebäude fallen einfach in sich zusammen oder werden von den Eigentümern dem Erdboden gleich gemacht, da ein Bauer keinen Anreiz hat auch nur einen Rappen in einen Stall zu investieren, welchen er nicht braucht. Trotzdem existiert fast kein Angebot an Maiensässe zum Ausbau, da vor allem in den 90er-Jahren ein regelrechter Ausbau-Boom in der Dorfbevölkerung entstanden ist.

Einerseits existiert ein Handel mit Maiensässhütten praktisch nicht, andererseits ist die Nachfrage von Touristen nach Maiensässhütten intakt und kann in der Regel nicht befriedigt werden. Die momentane baurechtliche Situation führt zu mehreren Konsequenzen:

• Das Landschaftsbild, welches ein wichtiger Faktor für den Tourismus im Lugnez darstellt, wird durch zusammengefallene Objekte verunstaltet
• Dem einheimischen Gewerbe fliessen keine Erträge aus diesem Segment zu
• Eigentümer von solchen Ställen, oft Erbengemeinschaften, können die Objekte nicht verwerten und der Stall wird zur Last
• Das Val Lumnezia verliert Kundschaft an andere Regionen, bei welchen ein intakter Markt für Maiensässe besteht

Über 400 Maiensässe hat es in den Bergen des Val Lumnezia. Von diesen sind 180 (42%) bereits ausgebaut, 61 (14%) könnten nach jetziger Rechtslage zu touristischen Zwecken umgenutzt werden und 190 (44%) sind durch das Gesetz blockiert. Das momentane Gesetz bietet keine Möglichkeiten, auch nicht über Hintertürchen, diese 190 Maiensässe flächendeckend umzunutzen.

Unsere Tätigkeit und Angebot im Bereich Maiensässe
In den letzten paar Jahren durfte wir immer wieder ausbaufähige Maiensässe vermitteln, verkaufen und beim Ausbau begleiten. Allerdings ist das Prozedere langwierig und mit Kosten verbunden. Wenn ein Eigentümer eines Maiensässes uns den Auftrag für den Verkauf gibt, dann läuft das Prozedere wie folgt ab:

• Wir schauen uns das Objekt an und zeichnen, zusammen mit unserem Partner im Maiensässbereich Elmar Collenberg von Collenberg Inschigniers, die Ausbaumöglichkeiten auf. Stellt sich heraus, dass eine Umnutzung praktisch nicht möglich ist, ist das Geschäft bereits zu Ende, andernfalls folgt der nächste Schritt.

• Ist eine Umnutzung möglich, dann werden wir das Bauprojekt und die Baueingabe machen. Bis zur Bewilligung kann es 6 - 9 Monate dauern.

• Nach Erhalt der Baubewilligung wird das Objekt all unseren Interessenten von unserer Interessentenliste bekannt gemacht und im Internet ausgeschrieben. Zusammen mit dem Eigentümer entscheiden wir uns dann nach den Verhandlungen für einen Interessenten, welcher das Maiensäss kaufen kann.
• Liegen eine rechtskräftige Baubewilligung und ein Käufer vor, müssen zwei Bewilligungen für die Abparzellierung des Maiensässes (max. 1'000 m2 Umschwung werden erlaubt) beim Grundbuchinspektorat und beim Amt für Landwirtschaft (Rückzahlung der Meliorationsbeiträge). Das braucht wieder rund 2 Monate.
• Als letzter Akt kann dann auf dem Grundbuchamt die Überschreibung des Maiensässes mit dem Umschwung vollzogen werden. Erst dann ist der Interessent auch offiziell Eigentümer und kann den Umbau in Angriff nehmen. Also von der Kontaktaufnahme bis zum endgültigen Verkauf des Maiensässes vergehen 9 - 15 Monate.

• Wir durften in den letzten Jahren mehrere Umbauten begleiten oder als Total- oder Generalunternehmer ausführen. Auch Ihnen bieten wir gerne diesen Service an. Weil im Maiensässbau gibt es viele Spezialitäten, welche es zu beachten gibt (z.B. Durchleitungsrechte, spezielle Ausbauvorschriften etc.). Wir stehen Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite.

 

Hier ein Beispiel eines zuletzt durch uns als Totalunternehmer (TU) umgebauten Maiensässes in Obersaxen:

Umbau und Zweitwohnungsinitiative
Der Umbau ist stark reglementiert und Grenzen unterlegt. Die Vorstellung, man könne dann das ganze Maiensäss zu einer Wohnfläche oder quasi zu einem Ferienhaus umbauen, entspricht nicht der Realität. Die bestehende Wohnfläche kann um 60% erweitert werden. Typischerweise hat eine Maiensässhütte im Val Lumnezia eine bestehende Wohnfläche von rund +/- 25m2, somit kann die Wohnfläche um +/- 15 m2 vergrössert werden. D.h. schlussendlich kann im Maiensäss 40m2 als Wohnfläche benutzt werden. Natürlich kann dann bspw. der Kuhstall als Abstellraum gebraucht werden, aber der kann nicht isoliert und somit nicht wohnbar sein. Mit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative waren zeitweise keine Erweiterungen möglich in unseren Berggemeinden. Das Ausführungsgesetz zur Zweitwohnungsinitiative bringt ab 01.01.2016 Klarheit, ab dann sind die Erweiterungen gemäss Gesetz auch bei uns in den Berggemeinden möglich.

Wenn Sie von Maiensässen auch begeistert sind, können Sie bspw. über unsere Vermietungsplattform www.warmesbett.ch ein Maiensäss tage-/wochenweise mieten. Sie dürfen uns für allfällige Fragen oder für ein Verkaufs-/Beratungs-/Baumandat gerne kontaktieren.